Eiser en gedaagde zijn op 18 juli 2017 een huurovereenkomst overeengekomen voor een woonruimte. De huurprijs van EUR 532,06 dient voor de eerste van de maand te zijn voldaan. Gedaagde heeft sinds 2017 een achterstand in de betalingen de huurtermijnen. Eiser heeft daarom op 31 januari 2019 een betalingsregeling getroffen met gedaagde. Gedaagde is deze regeling niet nagekomen.

Bij brief van 5 december 2019 heeft eiser gedaagde gesommeerd op het openstaande bedrag te voldoen binnen 15 dagen na ontvangst van de brief. Gedaagde heeft het openstaande bedrag niet binnen de gestelde termijn betaald. De huurschuld is opgelopen tot EUR 1.719,74.

Eiser wil de huurovereenkomst ontbinden en de woning ontruimen wegens achterstallige betalingen van de huur. Gedaagde stelt zich op het standpunt dat hij bereid is de openstaande rekeningen te betalen, maar dat het niet lukt het hele bedrag in één keer te betalen.

De ontbinding van een overeenkomst is neergelegd in artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder is bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden als de huurder van een woonruimte tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen, “tenzij de bewuste tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt”.

De tekortschietende huurder zal een beroep moeten doen op de uitzondering van de ontbinding. Ten aanzien van de huur van een woonruimte ligt dit iets anders. Als het gaat om de huur van de woonruimte is het aan de rechter om te kijken of zich omstandigheden voordoen die de ontbinding niet rechtvaardigt. De rechter dient in ieder geval het woonbelang van de huurder in de beoordeling te betrekken.

Bovengenoemd belang wordt in de rechtspraak als zwaarwegend gezien. Dit houdt in dat een huurachterstand die minder is dan de huursom van drie maanden een ontbinding en de ontruiming van de woning daarvan niet rechtvaardigt. Dit kan anders zijn als er daarnaast is komen vast te staan dat de huurder in het verleden al vaker huurachterstanden heeft opgelopen.

De rechtbank stelt vast dat de huurachterstand van gedaagde om en nabij drie maanden betreft. Verder stelt de rechtbank vast dat gedaagde sinds 2017 stelselmatig te laat is met het betalen van de huur. Het standpunt van gedaagde dat hij moeite heeft met betalen, doet niet af aan de verplichting die hij heeft jegens eiser. Het tijdig betalen van de huur is namelijk een essentiële verplichting van huurder.

In principe zou op grond van de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst in deze zaak niet gerechtvaardigd zijn, maar aangezien naast de huurachterstand gedaagde stelselmatig de huur te laat betaalt, is eiser bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen.

Om te bepalen of de huurovereenkomst mag worden ontbonden wegens een huurachterstand moet naar het woonbelang van de huurder worden gekeken door de rechtbank. Indien de huurachterstand niet veel meer is dan in totaal drie maanden huur zal het ontbinden niet gerechtvaardigd zijn, tenzij er sprake is van stelselmatige te laat betalen of stelselmatige huurachterstand.

Heeft u problemen met het betalen van de huur en wil verhuurder de overeenkomst ontbinden? Of bent u verhuurder en wil u de overeenkomst ontbinden wegens huurachterstand? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen, wij helpen u graag.