+31 (0) 172 26 30 94 info@alterlaw.nl
Gebrek aan het gehuurde: mag de huurder stoppen met het betalen van huur tot het probleem is opgelost?
28 oktober 2021

Mag je als huurder stoppen met betalen van huurpenningen omdat er lekkage is in het gehuurde? Zijn schimmels en vochtplekken een gebrek en moet de verhuurder dus actie ondernemen?

Wij bespreken hieronder een zaak over of schimmel- en vochtproblemen in de bedrijfsruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek opleveren. Huurder heeft een deel van de huur onbetaald gelaten en verhuurder vordert de betaling van de huur. De rechter dient als eerst te beoordelen voor wiens rekening de gebreken komen.

Feiten

Verhuurder heeft huurder bij brieven van 3 en 10 augustus 2020 gesommeerd de huurachterstand te voldoen. Bij brief van 23 september 2020 heeft huurder de verhuurder geïnformeerd dat het gehuurde al enige tijd niet geschikt is voor het bestemde gebruik door schimmel- en vochtproblematiek. In reactie op de brief van huurder heeft verhuurder laten weten dat de problemen na het bezoek van de aannemer voor de bouw van de vriescel niet bekend waren. Verder stelt de verhuurder dat dit geen geldige grond oplevert voor opschorting van de huur.

Beoordeling

De eerste vraag die de rechter dient te beantwoorden is aan wie de schimmel- en vochtproblemen toe te rekenen zijn. Naar het oordeel van de rechter is het gebrek niet toe te rekenen aan huurder aangezien deze heeft gehandeld binnen de overeengekomen bestemming. Daarnaast heeft huurder voldoende onderzocht of het gehuurde geschikt was voor het door haar beoogde gebruik. Huurder mag immers afgaan op de mededelingen van verhuurder die heeft gesteld dat de bedrijfsruimte geschikt is voor de doeleinden die huurder voor ogen had. De vocht- en schimmelproblemen kunnen dus worden beschouwd als gebreken in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek.

Dergelijke gebreken dienen door de verhuurder verholpen te worden en kunnen aanleiding geven voor huurprijsvermindering en een door de verhuurder te betalen schadevergoeding. Verhuurder dient dus de problemen te verhelpen. Daarnaast moet de huurprijs worden verminderd, omdat vast is komen te staan dat sprake is van een gebrek dat heeft geleid tot vermindering van huurgenot. De huurprijsvermindering wordt door de rechter toegewezen per 23 september 2020, aangezien huurder op 23 september 2020 de verhuurder pas behoorlijk heeft kennisgegeven van de gebreken.

Voor wat betreft de huuropschorting van april tot en met juni 2020, dient huurder de huurachterstand aan verhuurder te betalen. Dit komt doordat de huurder de huur heeft opgeschort zonder verhuurder in kennis te stellen over de gebreken voor de huuropschorting. Verhuurder is niet in behoorlijke kennisgeving gesteld door gedaagde over de gebreken.

Conclusie

Kijk altijd goed in de huurovereenkomst wie waarvoor verantwoordelijk is. Is er een gebrek, dan moet dit zo snel mogelijk worden gemeld bij de verhuurder. Direct overgaan tot opschorten van de huurpenningen zonder de verhuurder op de hoogte te stellen van het gebrek houdt bij de rechter geen stand. Dit hebben wij in de zaak hierboven gezien.

Heb je vragen over gebreken aan het gehuurde? Neem vrijblijvend en kosteloos contact met ons op om uw casus te bespreken.

Over de auteur

Nurlan Agayev

Nurlan Agayev

LLM

Nurlan Agayev is specialist op het gebied van claims, incasso en contracten bij Alterlaw.
Sydney Vooijs

Sydney Vooijs