Een exoneratieclausule is een contractuele bepaling die de aansprakelijkheid van de wederpartij uitsluit, die er anders op basis van de wet wel zou zijn. Indien het niet aanvaardbaar is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, wordt de exoneratieclausule pas buiten toepassing gelaten

Gedaagde heeft haar woning te koop aangeboden. Eisers zoeken een woning voor hun gezin en hebben hun oog laten vallen op de woning van gedaagde. Op 27 juli 2018 zijn partijen, eisers en gedaagde, tot overeenstemming gekomen over de koopprijs. Gedaagde heeft in de koopovereenkomst een exoneratieclausule opgenomen, in deze zaak de zogenoemde ouderdomsclausule. Deze clausule komt erop neer dat eisers het risico dragen van alle feitelijke gebreken.

Aan de koopovereenkomst was een door gedaagde ingevulde vragenlijst gehecht. Eisers hebben opgemerkt dat de elektra van de woning grotendeels is voorzien van stoffen bedrading en dit was niet het geval volgens het document die zij hebben gebruikt om het huis te kopen. Gedaagde heeft zich bereid verklaard om de kosten voor het weghalen van de stoffen bedrading voor haar rekening te nemen, maar geeft wel aan dat dit geen vrijbrief is voor alle eventuele bijkomende kosten.

Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden om de stoffen bedrading weg te halen, bleek het werk een stuk complexer waardoor de werkzaamheden zijn gestaakt en maar een deel van de bedrading is vervangen. Eisers en gedaagde hebben hierna verder overleg gevoerd, maar hebben geen overeenstemming bereikt over de te verrichten werkzaamheden en het daarmee door gedaagde te betalen bedrag.

Eisers willen de koopovereenkomst ontbinden op grond van de tekortkoming in de nakoming van gedaagde, die gelegen is in het foutief informeren van eisers over de aanwezigheid van de stoffen bedrading. Zij stellen zich op het standpunt dat er sprake is van non-conformiteit.

Gedaagde stelt dat er geen sprake is van non-conformiteit, omdat het normale gebruik ervan door de aanwezigheid van de stoffen bedrading niet wordt gehinderd. Daarnaast stelt gedaagde dat zij geen garantie heeft gegeven en de ouderdomsclausule aan de toewijzing van de vordering in de weg staat.

Van een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst is op grond van art. 7:17 BW sprake, indien de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dat is het geval als de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die over de zaak zijn gedaan, niet de eigenschappen bezitten die op grond van de overeenkomst verwacht mogen worden. In de regel mag een koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Verder is het toegestaan om af te wijken van art. 7:17 BW, aangezien deze bepaling van regelend recht is. Dit betekent dat het opnemen van een dergelijke exoneratieclausule, zoals in deze zaak, geoorloofd is. Indien partijen zo’n clausule zijn overeengekomen, levert een na de levering ontdekt feitelijk gebrek geen tekortkoming op, met gevolg dat de herstelkosten voor rekening van de koper komen. De clausule kan alleen buiten toepassing worden gelaten, indien in de gegeven omstandigheden de clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou moeten zijn. De Hoge Raad heeft in het arrest Gemeente Stein/Driessen bepaald dat zo’n clausule buiten toepassing moet blijven als de schade te wijten is aan opzet of bewuste roekeloosheid

De rechtbank oordeelt dat er geen sprake is van een tekortkoming en dat het beroep op de overeengekomen clausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, omdat gedaagde geen mededelingsplicht heeft geschonden en ook anderszins geen ernstig verwijt te maken valt.

Voor een tekortkoming in de nakoming van een koopovereenkomst is vereist dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. In de gevallen waarbij de zaak wel aan de overeenkomst beantwoordt, kan er een beroep worden gedaan op de redelijkheid en billijkheid, maar deze slaagt alleen wanneer er sprake is van opzet of bewuste roekeloosheid. Met andere woorden, er moet sprake zijn van een ernstig verwijt.

Heb je een koopovereenkomst gesloten en heeft u vragen over een bepaalde clausule? Schroom dan niet om contact met ons op te nemen.